المطورون
عمرو سلطان: تأسيس هيئة التنظيم العقارى لضبط السوق..أمر ضرورى
«السوق العقاري بحاجة ماسة إلى تأسيس هيئة للتنظيم العقاري ».. هكذا لخص المهندس عمرو سلطان الرئيس التنفيذي لشركة LMD ، رؤيته لما يشهده السوق من أزمات، قائلاً أن السوق العقارى يمر بأزمة حقيقية فى ظل وجود 3 أطراف فى منظومة التشييد والبناء ممثلين فى دولة ومطور وعميل، إلا أن المرحلة الراهنة التى يشهدها السوق بحاجة ماسة لتأسيس هيئة التنظيم العقارى من قبل الدولة والتى بدورها تقوم بوضع آليات محددة للعمل بالسوق ومن الممكن الاستعانة بتجارب الدول المجاورة.
هيئة التنظيم العقاري
وأضاف أنه لابد وأن يتحمل كل طرف من أطراف المنظومة ما نجم عن قراراته، على أن يكون للدولة دور رئيسي في تحديد آليات عمل هيئة التنظيم العقاري، مشيرًا إلى أن الدولة فى حال تنظيمها للسوق لا تكون مطالبة بتقديم تعويضات لأى من أطراف المنظومة إلا فى حال تطبيق قرار يؤثر بشكل مباشر على الأطراف الأخرى.
وأوضح «سلطان» أن القطاع العقارى تأثر العام الماضي ببعض القرارات التي أعلنت عنها الدولة كوقف عمليات الاستيراد والتي تعد أحد المعوقات الرئيسية التي أثرت على العمل بسوق التشييد والبناء وهو ما يُحمل الدولة نتائج هذا القرار والذى يأتي متوازى مع المؤثرات الخارجية كالحرب الروسية الأوكرانية.
قرارات وقف الاستيراد
وتابع: القرارات الخاصة بوقف الاستيراد والتى أثرت على حركة التنمية داخل السوق العقارى قد ساهمت بشكل مباشر فى زيادة أسعار مواد البناء، وهذا ما نتج عنه قيام المطور بتعويض شركات المقاولات وفقًا لأسعار مواد البناء، هذا بالإضافة إلى تحمله الأعباء المالية الإضافية الناتجة عن زيادة أسعار الفائدة سواء على سعر الأرض أو على القروض.
وأوضح أن الأزمات التي تشهدها شركات التطوير العقارى ستؤثر بشكل مباشر على قطاع المقاولات بصفة خاصة ومنظومة التشييد والبناء بشكل عام وعلى جميع الأطراف المتعاملة فيها، موضحًا أن المطور يستحق تعويضًا على ما شهده السوق من زيادات سعرية وقد يتحمل العميل جزء منها في العقود المستقبلية، بخلاف ما يمكن أن تقدمه الدولة من دعم لمساندة القطاع العقارى كونه فى أشد الحاجة للمساندة فى التوقيت الحالى.
نتائح آليات التسعير ودراسات الجدوى
وصرح بأن المطور هو الذى يتحمل نتائح آليات التسعير ودراسات الجدوى الخاصة بالمشروع ونسب المبيعات والأعمال التنفيذية بالمشروع، فضلًا عن تقديمه عروض بيعية على مدد سداد طويلة لا تتناسب مع مراحل تنفيذ المشروعات، مشيرًا إلى أن ذلك يحتم على منظم السوق- ممثلا في الدولة- الاستعداد لإصدار تشريعات جديدة لمواجهة حالات التعثر ووضع بدائل لحلها.
تكلفة الإنشاء بالمشروعات
وقال إن عام 2022 شهد تغيرات جذرية فى تكلفة الإنشاء بالمشروعات وهو ما ترتب عليه تغير فى استراتيجيات الشركات التسويقية والتسعيرية، خاصة وأن تحديد زيادة التلكفة فى 2022 أمر غير معلوم حتى الآن، نتيجة للزيادات غير المتوقعة فى مواد البناء، كما أن عقود المقاولات المبرمة مع المطورين فى الوقت الحالى غير محددة الأسعار، ويتم العمل حاليًا بنظام الـ +cost وهو النظام الذى يعتمد على تحديد التكلفة الفعلية للأعمال بخلاف هامش ربح شركة المقاولات، مشيرًا إلى أن التعويضات الخاصة بشركات المقاولات قد تصل لنسب قد تزيد على قيمة العقود.
مواد البناء
وأوضح أن السوق العقارى قد يشهد تأخر فى تسليم العملاء لوحداتها نظرًا للظروف التى يمر بها فى الوقت الراهن، فى ظل تأخر الحصول على مواد البناء خاصة المستوردة لتصل فى بعض الأحيان لنحو 9 أشهر، موضحًا أن السوق العقارى يقوم بوضع حلول بديلة وسيناريوهات تعاقدية والمشتريات لاستكمال الأعمال الإنشائية فى المشروعات.
العقود الآجلة
وحول عدم توافر الكميات والمواصفات المطلوبة من مواد البناء بالسوق المحلي فضلاً عن الارتفاعات المستدامة في أسعارها، أوضح أن العقود الآجلة التي يمكن أن تحمي المطورين من تقلبات أسعار مواد البناء، لا يتم التعامل بها بالسوق المصري فى الوقت الراهن، ولذا يلجأ المطورين للتعامل وفقا لقوانين الاستيراد الجديدة التي تسمح للشركات التي لديها فروع في الخارج بالحصول على كميات أكبر من البضائع ومواد البناء بحجم أكبر من الوكلاء، وهذا قد يغير فى سوق التوريدات الأمر الذي يساهم في إجراء تعديلات بسوق التوريدات خاصة وأن الشركات التى تمتلك فروعًا تستطيع بيع المنتجات بصورة أكبر من نظيراتها.
